物流是经济发展的“大动脉”，仓储物流业是连接生产端和消费端、对国民经济具有重大战略意义的行业。高标准仓储物流（高标仓）作为现代物流体系的核心基础设施，近年来在政策支持、市场需求和技术升级的推动下快速发展。本文从行业背景、投资运营特征、市场趋势和REITs市场等方面分析了高标仓的现状和未来前景，并提出相关建议。

党的二十大报告明确提出“建设高效顺畅的流通体系，降低物流成本”。高标仓是仓储物流的核心载体，是畅通商品流通、保障供应链稳定的关键基础设施。高标仓网络的完善对提升商品流通效率、构建现代流通体系、服务国内国际双循环具有重要支撑作用。

加强高标仓的投资建设对优化升级我国仓储物流基础设施建设具有战略意义。通过统筹物流投资与产业需求，以投资驱动仓储设施智能化改造、布局结构优化，能够显著提升物流服务质量与效率。贯彻落实党的二十大精神，加快推进高标仓建设，完善现代物流体系，服务高质量发展新格局。

一、高标仓的行业背景：政策驱动与战略升级

（一）政策支持体系完善：国家战略+地方配套

我国现代物流业政策发展经历了三个阶段：政策奠基阶段（2004~2012年），通过《关于促进我国现代物流发展的意见》等文件确立行业地位，并实施土地使用税优惠；体系深化阶段（2021~2022年），通过“十四五”规划等政策推进物流枢纽建设、冷链物流发展和存量资产盘活；提质增效阶段（2024年），密集出台降本增效政策，包括《有效降低全社会物流成本行动方案》，明确到2027年将社会物流总费用与GDP比率降至13.5%、提升铁路货运占比等具体目标，推动物流业高质量发展。中国通过20年持续政策引导，构建了“税收优惠—市场开放—基建升级—效率驱动”的全链条支持体系，推动物流业从规模扩张向高质量、集约化发展转型。近年来，地方配套政策也如雨后春笋般相继出台，保障现代物流业高质量发展。

（二）产业战略定位跃升：经济动脉+增长爆发

仓储物流行业是指利用自建或租赁库房、场地，储存、保管、装卸搬运、配送货物的行业。仓储物流基础设施是商贸流通与物流活动的基础性设施，也是支撑城市社会经济发展的基础性、战略性资源。物流是经济发展的“大动脉”，仓储物流业是连接生产端和消费端、对国民经济具有重大战略意义的行业。

国内高标仓行业集中度较高，行业龙头主要包括普洛斯、京东、万纬、易商、菜鸟等。领军企业普洛斯市占率达18%，市场集中度（CR5）市占率达40.7%。

仓储物流基础设施按照物流仓储的建造标准分为“高标仓储”和“普通物流仓储”。高标仓，即“高标准仓储物流”。根据物联云仓数据统计，截至2024年末，全国仓库总面积达10.04亿平方米，高标仓总面积达1.65亿平方米，约占全国仓储总面积的16%。高标仓主要坐落于我国长三角、珠三角、京津冀和成渝区域，4地存量在2024年底分别占全国50城（50座仓储物流的主要城市）总存量的35.4%、12.3%、11.6%和10.01%。

近十年来我国仓储业增速迅猛。2020~2024年全国通用仓库总面积增速为5.56%、6.81%、12.46%、6.19%和25.68%，复合年均增长率（CAGR）为9.91%；同期高标仓面积增速为24.23%、14.94%、10.17%、21.72%和26.92%，CAGR为 14.36%。近3年我国仓库、高标仓面积出现了喷涌式增长，并且高标仓面积CAGR高于通用仓库。

（三）基础设施技术升级：智能+绿色+协同

1.高标仓发展阶段与行业演变

起步期（2003~2006年）：外资企业主导（如普洛斯），在港口枢纽建设首代高标仓，聚焦进出口贸易需求。

高速增长期（2007~2015年）：电商驱动（京东、阿里），自建仓成主流，高标仓数量年增35%。

多元化发展期（2016年至今）：多主体入局（房企、金融机构），功能分化出冷链仓、跨境保税仓等；技术深度融合，物联网渗透率大于30%，智能仓成新标杆。

2.基础设施升级未来发展趋势

（1）智能化与自动化技术深度渗透

智能仓储系统（WMS）普及：通过物联网（IoT）、人工智能（AI）、大数据等技术，实现仓储管理的全流程自动化。例如，AGV机器人、自动化分拣线、无人叉车等设备将覆盖入库、存储、分拣、出库等环节，效率提升30%~50%。

预测性决策支持：AI算法结合历史数据，优化库存动态补货策略，降低缺货率20%以上，同时减少库存积压风险。

“黑灯仓库”普及：依托5G高速通信与边缘计算，实现全无人化操作，节省人力成本50%~70%，并减少人为差错至0.1%以下。

（2）绿色化与双碳目标深度融合

能源管理优化：采用光伏发电、智能温控系统、LED照明等技术，降低仓库能耗30%~50%。例如，智联云仓WMS系统通过能耗监测子系统，每年减少碳排放数千吨。

循环经济实践：推广可降解包装材料、共享托盘模式，减少资源浪费。例如，某乳企通过WMS系统优化运输路线，叉车行驶距离缩短20%，年减排二氧化碳超2000吨。

ESG合规性提升：企业需通过区块链技术实现碳足迹追溯，满足国际供应链审查要求（如欧盟碳关税），并提升ESG评级以吸引投资。

（3）供应链协同与网络化布局加速

区域仓配一体化：核心城市布局高标仓枢纽，中西部及二线城市扩展卫星仓，形成“中心仓+前置仓”网络，配送时效缩短至1~2小时。

跨行业协同：与制造业、电商平台共建供应链生态，例如京东物流与家电企业共享仓储资源，库存周转率提升15%。

全球网络拓展：响应“一带一路”倡议，跨境保税仓、海外仓加速建设，优化国际物流链路，降低跨境配送成本20%~30%。

未来仓储物流行业将围绕“智能+绿色+协同”三位一体战略，通过技术赋能与模式创新，实现从成本中心向供应链价值引擎的转型。企业需平衡短期投入与长期收益，例如高标仓改造回收周期约3~5年，但可通过ESG溢价提升资产估值20%~30%。

二、高标仓的投资运营特征：稀缺性与效率壁垒

（一）长周期属性突出：资本壁垒与长培育周期

1.资本壁垒高

高标仓的建设成本远高于普通仓，高标仓每平方米投资额通常在3500~5000元，而普通仓仅需1000~1800元。因此，高标仓建设需投入更多初始成本，包括土地购置、高标准建筑（如高净空、高承重、自动化适配等）以及智能化设备（如WMS、自动化分拣系统等）。

高标仓一般有选址好、结构完善、容量大、存取效率高的优点，和普通仓在具体仓库属性项目上的对比如图表5所示。

通过图表5可见，高标仓在总建筑面积、屋顶净高、承载力等方面明显优于大部分传统仓库，对物流基础设施要求较高的精细化管理零售业、高端制造业的仓库用户而言具有较大吸引力，因此高标仓的初始投资成本也要高很多。

2.培育周期长

由于租户多为大型物流企业、电商平台或高端制造业，招商周期较长，通常需要3~5年实现稳定出租率。例如，普洛斯中国部分园区数据显示，成熟期高标仓的净运营收益率（NOI Yield）可达6%~8%，但需经历前期爬坡阶段。

（二）区位稀缺性凸显：核心区位与抗周期能力

1.核心区位稀缺

优质高标仓通常位于核心物流枢纽（如长三角、珠三角、京津冀等地区），靠近港口、机场或高速公路枢纽，土地资源有限且政策门槛高。例如，上海外高桥、深圳盐田等区域的高标仓租金溢价可达20%~30%，且空置率长期低于5%。

2.抗周期能力强

即使在经济下行期，高标仓因服务于民生消费（如冷链、快消品）和刚性物流需求，空置率显著低于普通仓储。2022年仲量联行报告显示，一线城市高标仓平均空置率仅为5.2%，远低于普通仓储的12%。

（三）运营效率提升：技术降本增效与租户结构优化

1.技术驱动降本

自动化设备（如AGV机器人、自动立体库）可降低人力成本30%~40%；数字化管理平台（如IoT温控系统）可提升仓储周转率15%以上。

2.租户结构优化

优先引入信用评级高的头部租户（如京东物流、盒马鲜生），租约期通常3~5年，稳定性强；通过定制化服务（如跨境物流通关配套）提升租金溢价，部分项目可实现10%~15%的租金增长率；通过长短租结合（如70%长期租约+30%灵活短租）平衡现金流与租金收益。

通过以上分析可见，高标仓的投资运营需兼顾长期耐心、区位选择、优化运营三大核心要素，才能在竞争激烈的物流地产市场中占据优势。

三、高标仓的市场趋势：分化与多元

（一）整体趋势：三重动能重构市场

1.供给端：结构性过剩与区域错配并存

如上文所述，2020~2024年高标仓面积CAGR为14.36%，出现了喷涌式增长。短期的供给剧烈上升造成了近年仓库、高标仓供大于求的场面，为租金价格带来了较大压力。因此，近两年我国高标仓行业呈现租金降低、出租率降低的趋势。如图表7所示，2024年第三季度全国50城高标仓整体平均租金是1.01元/平方米/日，平均整体出租率是79.2%，两个指标环比下降幅度较大，且在过去3年中连续下降。

虽然物流行业整体供需宽松，但高标仓行业地区属性较强，不同地区的租金、出租率情况相差较大，需分类讨论。总体来看，珠三角地区的高标仓价格、出租率居高不下，长三角地区的价格坚挺但出租率下跌，京津冀、成渝地区采取“以价换量”策略。图表8为2022年第二季度至2025年第一季度主要高标仓集中地区的租金面价、出租率。与全国平均水平相比：租金方面，长三角、珠三角、京津冀地区的租金较高，成渝地区较低；出租率方面，珠三角、成渝地区的出租率较高，长三角、京津冀地区较低。相比而言，珠三角地区的价格、出租率最为出众。

2.需求端：制造业升级+跨境电商双驱动

在全球化与数字化浪潮下，中国制造业正通过智能化、绿色化转型实现质的飞跃，同时跨境电商的爆发式增长为“中国制造”开辟了更广阔的全球市场。两大引擎协同发力，推动高标仓需求持续扩容。

制造业供应链整合需要成为高标仓发展的重要动能。5G、工业互联网、AI等技术的深度应用，推动柔性生产与定制化能力提升，满足全球市场多样化需求。汽车、电子等制造业企业生产环节复杂，有大量存储成品和零部件的需求，同时涉及供应商众多，其供应链效率的提升有赖于高效的仓储物流网络。部分制造业企业为了提高产业链的流转效率，逐步将生产以外的原材料及成品运输存储环节转至专业的供应链物流公司负责，从而降低企业自身存货压力。伴随着中国制造业整体向高端制造业转型升级，产业供应链需要进一步整合，高标仓在其中的重要性将受到更多关注。

近年来，受疫情和通胀对消费习惯的影响，全球零售电商市场持续增长。根据第三方电商数据平台ECDB数据，全球渗透率从2019年的11%提升至2023年的16%。从海关总署获悉，2024年我国跨境电商进出口额约为2.71万亿元，同比增长14%，高于2024年我国货物贸易增速9个百分点。其中，出额口约2.15万亿元，同比增长16.9%；进口额约5552.5亿元，同比增长4.1%。在此过程中，以“出海四小龙”（SHEIN、Temu、TikTok、AliExpress）为代表的中国跨境出口平台依赖完备的国内制造业和供应链体系，并结合大力的营销以及颠覆性的平台体验为海外消费者提供极具性价比的产品，获得了高速增长。2023年以来，跨境电商在国内非保税高标仓市场开启了一轮现象级的扩张。CBRE世邦魏理仕的持续跟踪数据显示，2023年和2024年前三季度，跨境电商的新租面积分别高达310万平方米（占全国净吸纳量的43%）和225万平方米（占全国净吸纳量的35%）。得益于跨境电商产业的高增速发展，也将持续为高标仓需求端的增长提供动力。

此外，冷链物流发展推动高标仓尤其是冷库仓建设，随着生鲜食品和医药等特殊物品的仓储物流需求持续增长，暴露出国内冷库仓及相关设备相对落后、冷链物流管理体系不足等问题，未来成长空间依然巨大；零售业集中度提升带来仓储物流精细化管理需要，推升高标仓需求，随着各类实体零售连锁店的市场扩张，以及向线上线下结合的新零售渠道转型，高标仓在租赁市场的占比将逐步提升。

3.投资端：主体多元化与REITs赋能

（1）投资主体多元化趋势显著

国内高标仓市场早期由外资巨头如普洛斯（GLP）、安博（Prologis）等主导，占据了超60%的市场份额。近年来，伴随电商爆发和供应链升级需求，投资主体逐渐多元化，呈现“百花齐放”态势，根据企业类型或投资模式大致可分为三类：金融背景、地产背景、物流背景。

（2）公募REITs打通闭环最后一公里

2021年，中国公募REITs市场迎来了历史性时刻——首批试点将仓储物流纳入底层资产，标志着仓储物流资产证券化迎来突破性变革。这一变革不仅为投资者提供了稳定收益的新选择，更推动了物流地产行业的资金流动性和运营效率提升。在最早发行的两单仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT上市首日涨幅高达13%，市场热情远超预期，反映出投资者对物流资产证券化的高度认可；红土创新盐田港REIT凭借优质港口仓储资产，年化分红率稳定超过4.5%，成为低利率环境下稳健配置的优选。传统物流地产投资周期长、流动性差，而REITs的推出大幅缩短了资金回收周期，显著优化了资本回报效率。

这一模式不仅盘活了存量资产，还加速了物流基础设施的升级。以普洛斯、盐田港为代表的标杆项目，验证了REITs在仓储物流领域的可行性，未来有望拓展至冷链、智慧仓储等细分赛道，进一步激活万亿级市场潜力。公募REITs的落地，真正打通了“投资-运营-退出”的闭环最后一公里，为投资者、开发商和实体经济创造了多赢格局。随着政策支持力度加大，这一创新金融工具必将释放更大价值。这种良性循环正吸引更多社会资本涌入，预计2025年中国仓储业固定资产投资额将突破1.5万亿元。

（二）区域分化：梯度竞争格局形成

1.长三角：整体供大于求，地区存在分化

长三角地区整体去化压力较大，但压力可能集中于非核心地段的出租户。2024年第四季度租金同比下降0.03元/平方米/日至1.19元/平方米/日，出租率同比下降7个百分点至73.8%。2025年第一季度出租率环比上升0.75个百分点至74.55%。该地区市场主要压力来自需求增长未能跟上供给增速，导致去化压力增大，符合全国仓储物流行业供大于求的整体趋势。该地区高标仓供给端价格弹性较低（出租率下跌幅度大，价格高韧性，对供给增多不敏感），市场压力可能集中于非核心地段的高标仓出租户。

长三角地区作为我国地产物流的主要集中地之一，虽整体供大于求，但不同城市间的新增供应和空置率存在差异。根据戴德梁行提供的信息，宁波属于2024年新增供应较少的城市，整体维持低于10%的较低空置率水平，供需平衡、健康。世邦魏理仕发文预测宁波物流地产将在2025年录得2%~3%的租金增长。无锡作为港口城市，濒临长江与苏杭大运河，无锡整体的物流行业在江苏省具备较强竞争性，其核心区域的高标仓可能具备不可替代性。

长三角地区跨境电商的增势在全国也名列前茅，浙江省、江苏省跨境电商业务蓬勃发展。2024年浙江省跨境电商全业态出口额达3586.8亿元，同比增长10.1%，并制定了“力争到2027年实现跨境电商出口规模实现翻番，2030年再翻一番”的目标。2024年江苏省有超过8万家民营企业参与国际贸易并有进出口实绩，数量较2023年增加10%。

2.珠三角：租金、出租率双高，供需较为平衡

珠三角地区的高标仓市场表现稳健，核心城市如广州、深圳、东莞的租金水平和出租率长期保持高位，近年来出租率整体维持在95%左右，部分优质项目出租率常年维持在95%以上，租金也常年维持在1.20元/平方米/日以上，处于全国领先水平。这一现象得益于区域内强劲的制造业、电商及物流需求，尤其是跨境电商和冷链物流的快速发展，进一步推高了优质仓储空间的稀缺性。此外，地方政府对土地用途的严格管控（如深圳工业用地稀缺）也抑制了供应过剩风险，维持了长期均衡。随着粤港澳大湾区产业升级和《区域全面经济伙伴关系协定》（RCEP）红利释放，高标仓需求有望进一步增长。短期内，租金或受非核心城市新增项目影响小幅波动，但核心城市核心区位的高标仓资产仍将是投资者和租户争抢的“硬通货”。从2023年、2024年的租金和出租率来看，珠三角地区的价格稳定、出租率稳定且处于高位，地区高标仓的供需较为平衡。

在全国高标仓供大于求的情况下，珠三角地区能保持高价格、高出租率主要得益于当地蓬勃发展的外贸产业、电商产业带来较高的高标仓需求。以2024年的增长速度来看，预测大湾区内地地区未来几年对高标仓的需求量还会维持上升态势。一是外贸规模创新高。根据海关总署广东分署数据显示，2024年珠三角地区外贸规模创新高，进出口总值达8.75万亿元，增长10.1%；出口境内自主品牌产品1.21万亿元，增长18.4%。不仅如此，当地进出口商品结构不断优化升级，2024年出口机电产品3.79万亿元，增长8.9%，能源产品进口量增长42%、粮食进口量增长18.9%。机电、能源等高端产品和粮食对储藏有高要求的贸易品进出口量的提升，都证明珠三角地区未来对高标仓的需求将进一步提高。二是跨境电商爆发式增长。跨境电商作为高标仓的主要需求方之一，在过去几年的增长也有目共睹。2015~2023年，广东全省跨境电商进出口总量从2015年的113亿元跃升至2023年的8433亿元，8年内复合年均增长率为71.44%。2024年上半年，广东省跨境电商进出口达4273.4亿元，占全国比重的三分之一，其中广州、深圳、佛山跨境电商进出口额超过千亿元大关，东莞、珠海、惠州、汕头达到百亿元级别。跨境电商在珠三角地区的蓬勃发展预计将持续为高标仓需求端的增长提供动力。

3.京津冀/成渝：短期供给过剩，采取“以价换量”

京津冀地区采取“以价换量”策略，竞争较为残酷。京津冀地区的新签租金已经连续下降10个季度，地区开发商面对较大的去化压力采取了“以价换量”的出租策略，2024年第四季度租金同比下滑0.08元/平方米/日至1.02元/平方米/日，出租率同比上升4.5个百分点至71.9%。2025年第一季度出租率环比下降0.46个百分点至71.44%，市场去化或将持续承压。

成渝地区采取了同样的“以价换量”策略，但市场表现比京津冀地区更健康。2024年第四季度的租金同比下降0.1元/平方米/日至0.65元/平方米/日，出租率上升5.1个百分点至88%。2025年出租率环比上升3.09个百分点至91.09%。可见成渝地区高标仓需求端价格弹性高于京津冀地区。

四、仓储物流REITs市场：资本化加速与价值重估

（一）发行认购持续火爆：规模扩容与收益领跑

截至2025年6月9日，已有9支仓储物流REITs成功发行，涉及底层资产项目共计36个，均为高标仓，其中有2支REITs发行于2024年，3支REITs发行于2025年。已上市仓储物流REITs整体涨势可观，除了中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT收盘价相较发行价微跌（暂未考虑扩募与分红的情况），其他REITs均为上涨，9支REITs上市以来平均涨跌幅为18.34%，2025年初至今平均涨跌幅为23.07%。2025年平均涨跌幅高于上市以来平均涨跌幅的主要原因是最早发行的三单仓储物流REITs在经历了试点初期市值快速上涨导致分派率下降、叠加经济下行压力后，进入了2022~2023年的深度调整期，基本面与流动性受到双重冲击，出现较大幅度的市值下调，在2024年《会计类第4号》明确REITs权益属性以及常态化发行政策（发改委1014号文）出台后，REITs二级市场迎来了估值修复，2024年下半年至今，各支仓储物流REITs市值大幅提升。具体如图表11所示。

从区位上看，仓储物流行业具有较强的区域性，不同区域的市场供求关系可能有很大差异，反映在不同子市场的平均租金水平和空置率差异。从租户上看，目前我国高标仓主要租户包括第三方物流、电商及制造业。不同的REITs项目租户结构略有不同，需要把握核心租户的需求稳定性，可以从租户集中度、租金水平、租约期限来拆解租户的影响。整体上看，受宏观经济影响，仓储物流REITs整体出租率有所下降，但具有区位优势或者行业龙头背景的REITs均表现良好。

（二）底层资产质量优异：出租保障与分配稳健

1.出租率小幅下滑，但仍高于行业水平

已上市仓储物流REITs的底层资产展现出较强的独立性和稳定性，在市场环境不利的情况下仍能维持较好的运营状态。图表12呈现了已上市的仓储物流REITs在2023年和2024年的出租率及租金情况。可以看出，在全国高标仓供大于求的背景下，中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT以及华泰紫金宝湾物流REIT 3支REITs的出租率均出现了小幅下滑，分别降至86.37%、93%和94.54%，但整体水平依然高于全国高标仓的平均出租率（79.2%）。

2.租金表现分化，但整体优于全国平均

租金方面，中金普洛斯REIT的租金价格下降至1.17元/平方米/日，红土创新盐田港REIT的现代物流中心项目下降至1.26元/平方米/日，华泰紫金宝湾物流REIT旗下的2个物流园的租金分别下降至0.78元/平方米/日和1.18元/平方米/日，其他REITs的租金价格则保持不变或实现了上涨，大部分项目租金高于全国平均水平（1.01元/平方米/日）。

3.可供分配金额稳定且超预期

已上市的仓储物流REITs业绩表现良好，可供分派金额稳定，皆高于预测可供分派金额。图表13采集了4支自上市后其运营主体至少进行过1个季度经营情况汇报的公募REITs财务数据，分别是中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT、嘉实京东仓储物流封闭式REIT和华夏深国际REIT。4支REITs在2024年的可供分配金额分别为35845.61万元、9462.74万元、7873.16万元和3833.20万元。4支REITs的年可供分派金额在可比较年度均超过预测可供分派金额，其中中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT的完成率在2024年出现下滑，但都保持在100%以上。

（三）二级市场估值修复：监管引导理性定价与资本化率优势

目前，监管机构尚未对资本化率的计算公式予以标准化，各REITs的情况也各不相同（部分REITs选择不披露该指标；选择披露该指标的，分子及分母的统计口径也有所不同），缺乏可比性。为了增加可比性，就公募REITs的资本化率进行如下整理：

（1）对已经上市的REITs，取值为“实际的募集资金”；对尚未上市的REITs，取值为“最新披露的底层不动产估值”。

（2）对已经上市的REITs，取值为“上市首日为起点后续一年的EBITDA”；对尚未上市的REITs，取值为“以最新版募集说明书披露日为起点后续一年的EBITDA”。

（3）各EBITDA数据取自募集说明书“现金流测算分析及未来运营展望”章节。

经统计各REITs资本化率情况如图表14所示。

分析图表14可知，REITs收购底层资产的估值情况整体呈现“倒V”形。不动产通过REITs市场获得的估值水平，取决于监管机构的发行定价指导，在2023年下半年达到峰值，之后缓慢回落，目前已低于2021年REITs市场设立时的整体估值水平。其中，最新申报发行的华安外高桥、中航易商、汇添富九州通三单REITs体现得尤为明显，发行时均被监管机构压降估值，截至6月9日，3支REITs涨幅分别高达40.32%、30.14%和43.73%，虽然有二级市场情绪高涨的因素，但也间接说明资产上市前的估值确实偏离了价值中枢。

这一现象反映出REITs市场在经历初期热度和回调后正逐步回归理性。监管机构通过审慎的定价指导，有效抑制了市场泡沫的滋生，而二级市场的强劲表现则验证了优质底层资产的长期投资价值。随着REITs产品供给的持续扩容和市场机制的不断完善，估值体系有望进一步向成熟市场靠拢，形成更加稳定、可持续的定价逻辑。因此，Pre-REITs投资基金可通过整体对比仓储物流REITs底层资产估值趋势，结合大宗交易、区位、租金、出租率等因素综合判断拟投资项目的估值合理性。

五、高标仓发展趋势及相关建议：聚焦核心与多元退出

（一）区域与主体选择策略

1.行业集中度提升与专业化运营趋势

随着中国REITs市场持续扩容，头部物流运营商正通过战略性资产整合实现规模效应。以中金普洛斯REIT为例，2024年通过扩募新增了位于苏州、广州的3处高标准物流园区，总资产规模突破120亿元，网络覆盖全国核心物流枢纽。嘉实京东仓储REIT则在2025年第一季度完成对华中地区2个智能物流中心的收购，使其管理面积增长23%。

相关建议：

（1）重点关注管理规模超200亿元、覆盖5个以上城市群的头部管理人（如普洛斯、万纬、京东物流等）；

（2）具备智能调度系统（如AI配仓、自动化分拣）的运营商更具效率优势；

（3）2024年行业CR5已达58%，较2020年提升21个百分点，强者恒强趋势明显。

2.区域分化下的结构性机会

核心区域标杆案例：华安外高桥REIT（上海），受益于跨境电商需求激增，2024年租金达52元/平方米/月，较行业均值高18%；红土盐田港REIT（深圳），依托港口保税优势，冷链仓储出租率连续8个季度保持100%。

新兴增长极：汇添富九州通REIT（武汉），得益于生物医药产业政策支持，医药仓出租率为97%；嘉实京东REIT（重庆），西部陆海新通道建设，日均处理订单量超50万件。

相关建议：优先布局粤港澳大湾区（广州、深圳、东莞）、长三角（上海、杭州、苏州）、成渝双城经济圈的高标仓，这些区域2024年净吸纳量占全国总量的73%。

3.ESG因素对估值的潜在影响

2025年新发行的中航易商REIT首次披露碳排放强度指标（单位面积年碳排放0.38吨），获得绿色投资者超额认购。预计未来监管可能将ESG表现纳入发行审核指标，持有绿色认证仓的REITs或享受5%~10%的估值溢价。

相关建议：绿色建筑认证仓库租金溢价可达8%~12%，建议关注正在实施屋顶光伏改造的存量项目。

（二）高标仓Pre-REITs投资策略

当前，国内仓储物流资本化率显著高于美国等成熟市场，仍存在明显收益优势，这一差距既反映了中国市场的增长潜力，也为投资者提供了更高的当期现金流回报。

相关建议：

1.高稳定性核心资产：出租率＞90%+长租约锁定

租户质量优先：优选承租方为头部电商平台（如京东、菜鸟）、国际物流巨头（DHL、顺丰）的项目，此类租户抗风险能力强，租金支付能力稳定。

租约结构优化：剩余租期≥5年的资产可有效对冲经济周期波动，例如某长三角核心枢纽物流园近期续签7年长约，租金年化涨幅3%。

2.价值修复机会：租金折价＞10%的潜力项目

区域错配红利：部分二线节点城市（如武汉、成都）因短期供应过剩导致租金低于同区域均值，但随着制造业内迁及区域配送网络完善，租金修复空间显著。再比如近几年都新增供应很少的城市（如宁波），在核心子市场能保持供需平衡，维持稳定的租金和出租率水平。

运营提效驱动：关注现有低效资产通过智能化改造提升出租率的案例，如安博（Prologis）在深圳的高标仓通过AGV机器人应用，租金溢价达15%；提供定制化仓储解决方案（如冷链仓、跨境仓），绑定高黏性客户。长期价值：优质运营可提升资产估值，REITs发行时溢价率普遍提高10%~20%。

3.差异化赛道：特殊仓储功能的稀缺性溢价

冷链物流：生鲜电商渗透率提升（2025年预计达18%）推动冷库需求，上海某医药冷链项目资本化率较普通仓低50%仍获超额认购。

医药化工仓：受GSP认证壁垒保护，医药第三方物流市场规模年增25%，头部基金已开始专项布局此类资产，以及中化能源下的化工仓储物流等。

（三）多元退出与风险

1.退出渠道多元化

Pre-REITs基金投资人的最优退出路径是通过成功发行公募REITs实现资本回收，此方式具有较高的流动性和市场认可度。然而，当公募REITs发行进程未达预期时，投资者仍可通过以下方式实现退出：首先，可采取新设基金接续收购的策略，实现资产的平稳过渡；其次，通过发行类REITs或私募REITs等结构化金融产品，同样能够实现资本的阶段性退出；再次，大宗交易市场的高效性为资产处置提供了流动性支持；最后，原产权方优先回购权的行使为投资者提供了更多的退出渠道。这些备选方案共同构成了Pre-REITs投资的多层次退出体系，确保了投资策略的灵活性与风险管理的有效性。

此外，在当前市场环境下，建议投资者密切关注政策动向与市场情绪变化，灵活调整发行策略。一方面，可提前储备符合监管导向的优质底层资产，增强项目抗风险能力；另一方面，可建立动态估值模型，设置分级响应机制——当监管指标触及预警阈值时，及时启动备选发行方案。同时，建议与监管部门保持常态化沟通，准确把握监管尺度和政策窗口期，在合规前提下争取创新试点机会。

2.相关风险

（1）租金收缴和出租率不及预期的风险

尽管核心区域的高标仓因其独特的地理位置和资源优势而具有较高的不可替代性，但宏观经济环境的变化仍可能对租金收缴产生不利影响。例如，经济衰退或增长放缓可能导致企业盈利能力下降，进而影响到承租和支付能力。

（2）单一租户租占面积过大的风险

底层资产前三大租户占比超50%（如京东系项目、顺丰系项目等），需关注租约续签稳定性，一旦单一大租户租金支付能力受到影响或大面积退租，则会对租金收入和整体运营稳定性构成威胁。

（3）发行公募REITs不及预期的风险

公募REITs常态化发行之后，申报项目呈井喷式爆发，因此监管机构在审核项目时会采取更加谨慎的态度和趋严的标准，在对于项目估值压降上体现得尤为明显，截至2024年底，估值压降幅度最大的是产业园项目，平均下调幅度为13.27%，其次就是仓储物流项目，平均下调幅度为8.03%。因此，在这种监管趋严的形势下，即便经济性和合规性满足发行要求，但如果项目估值被严重压低，就会影响到投资人收益，从而延缓公募REITs发行进程。

在构建国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局下，高标仓作为地产物流的核心载体，正迎来战略发展机遇与结构性挑战并存的关键时期。一方面，面对电商渗透率持续攀升、供应链精细化需求加剧的市场环境，高标仓行业同质化竞争与效率升级压力并存。为满足企业降本增效、柔性履约需求，优质高标仓项目加速向智能化、绿色化、集约化方向转型，通过引入自动化分拣系统、物联网监测技术、新能源仓储设施等，提升空间利用效率与运营响应能力，催生新一轮投资升级需求。另一方面，高标仓投资通过优化物流网络节点、完善城区配送体系，能够有效缩短商品流通路径，降低全社会物流成本，直接助力消费市场的高效运转。由此，高标仓投资与消费升级形成双向赋能闭环——投资驱动仓储设施迭代，夯实物流服务根基，而消费增长反哺仓储需求，提升资产运营效益，最终推动地产物流行业向专业化、现代化、可持续化方向高质量发展。

（国新资产）

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