我国公募REITs市场2021年迎来良好开局；2022年发行规模取得较快增长；2023年因二级市场表现不及预期，发行规模有所回落；2024年随着国家发展改革委、中国证监会重要政策的出台，市场扩容提质，发行规模增速明显。2024年，能源基础设施和保障性租赁住房REITs在二级市场价格方面表现较为突出；公募REITs资产类别新增消费基础设施和水利设施；交通基础设施仍为公募REITs发行的主力领域，消费基础设施REITs快速崛起。预计未来，文化旅游、养老公募REITs有望成功发行，填补市场空白；资产混装或可进一步突破大类行业限制；市场活跃度与投资者参与度有望持续提升。

一、发行概况及市场表现

2024年，公募REITs发行速度加快，新发行上市公募REITs29只，发行规模达655.17亿元。二级市场价格方面，能源基础设施和保障性租赁住房REITs综合表现较为突出。

发行数量与规模方面，2024年以来，公募REITs市场进入常态化发行阶段，全年新发行上市公募REITs29只，发行规模合计为655.17亿元，发行上市只数及发行规模均创新高。截至2024年末，市场共有58只公募REITs上市，总发行规模为1670.33亿元^〔1〕。

发行场所方面，目前58只公募REITs均在交易所市场发行，截至2024年末，上海证券交易所发行38只，发行规模为1130.27亿元，占比67.67%；深圳证券交易所发行20只，发行规模为540.06亿元，占比32.33%。

产品模式和期限方面，58只公募REITs均为契约式封闭基金，封闭期最短为10年，最长为99年，加权平均封闭期限为34.48年。

二级市场价格方面，2025年1月13日收盘价格显示，已挂牌上市的58只公募REITs总市值为1618.27亿元，32只公募REITs收盘价格高于发行价格，其中嘉实中国电建清洁能源REIT增长率最高，为50.84%；26只公募REITs收盘价格低于发行价格，其中华夏中国交建高速REIT跌幅最大，为47.77%。从不同资产类别来看，能源基础设施和保障性租赁住房 REITs综合表现较为突出，平均涨幅分别为23.82%和25.02%；交通基础设施REITs的平均跌幅较大，达到12.57%。

扩募方面，目前市场上共有4只公募REITs在2023年完成扩募且已在交易所上市，分别为中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT、华安张江产业园REIT、博时招商蛇口产业园REIT，其中2只为仓储物流类REITs，2只为产业园区类REITs，扩募的资产类别均与原有资产类别相同。2024年，有4只公募REITs在启动扩募工作，其中包括2只保障性租赁住房REITs、1只产业园区REITs、1只能源基础设施REITs。

二、资产分类及产品经营情况

2024年，已上市公募REITs资产类别新增消费基础设施和水利设施；交通基础设施仍为公募REITs发行的主力领域，消费基础设施REITs快速崛起，两者当年发行规模远高于其他资产类别产品。

2024年，公募REITs资产类别拓展至8大类，产权类底层资产新增消费基础设施，特许经营权类底层资产新增水利设施。截至2024年末，已上市的公募REITs中产权类共35只，包括保障性租赁住房6只、仓储物流6只、产业园区16只以及消费基础设施7只；特许经营权类REITs共23只，包括交通基础设施13只、能源基础设施7只、生态环保2只以及水利设施1只。

从发行规模来看，2024年，交通基础设施REITs发行规模为220.56亿元，同比大幅增长；新增消费基础设施REITs发行规模为198.13亿元，仅次于交通基础设施REITs且发行规模远高于其他资产类别公募REITs；产业园区REITs发行规模为91.27亿元，发行只数和规模同比均大幅增长；能源基础设施REITs发行只数同比增长，但由于单只REITs发行规模较小，合计发行规模同比大幅下降，仅为45.83亿元；保障性租赁住房REITs发行规模为44.14亿元，继2022年后再次新增发行；仓储物流REITs发行规模为38.29亿元，同比小幅下降〔2〕；新增水利设施REITs发行规模为16.97亿元；生态环保REITs仍未新增发行。此外，2024年无通过扩募发行的公募REITs。

2024年前三季度，产权类REITs整体经营向好，其中仓储物流REITs经营情况较为稳健；特许经营权类REITs EBITDA（税息折旧及摊销前利润）同比有所下降，其中鹏华深圳能源REIT受降雨及电价调整影响，EBITDA同比大幅下降。

整体来看，2024年前三季度，产权类REITs整体经营向好，营业收入及EBITDA同比均有所增长；特许经营权类REITs营业收入及EBITDA同比整体有所下降。产权类REITs中，仓储物流REITs表现较为突出，受扩募影响，营业收入及EBITDA同比增长幅度较大。特许经营权类REITs中，能源基础设施REITs可比案例仅鹏华深圳能源REIT，受降雨及电价调整影响，其营业收入及EBITDA均同比大幅下降；交通基础设施REITs受宏观经济及天气等多重因素影响，营业收入和EBITDA同比均有所下降；生态环保REITs个别产品表现突出。

三、展望

预计2025年，随着政策的支持与市场的成熟，文化旅游、养老公募REITs有望成功发行，填补市场空白，REITs底层资产从资产大类和细分类型上有望进一步扩展。

资产类别方面，2024年7月，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，将公募REITs行业范围拓展至租赁住房、水利设施、文化旅游基础设施、养老基础设施等十三大类，支持具有供水、发电等功能的水利设施项目，自然文化遗产、国家AAAAA级和AAAA 级旅游景区项目，依法登记并在民政部门备案的养老项目参与其中。除此之外，煤电、养老、零售、冰雪经济等多个行业指导意见中明确提出支持符合条件的项目发行REITs。

2024年，公募REITs的底层资产类别不断拓展，首批消费基础设施REITs和首单水利设施REIT已发行上市。目前，从资产大类上看，文化旅游基础设施和养老基础设施板块的项目发行仍有空白；从细分类型上看，目前已有项目发行上市的资产大类中，项目的行业细分类型比较单一，例如交通设施REITs项目仅有收费公路类型，铁路、机场、港口项目尚未面世，细分类型有望进一步扩充。

2024年，公募REITs开始探索由单一资产扩募向混装资产扩募的可能性，未来资产混装或可进一步突破大类行业限制。

资产扩募方面，2024年，随着公募REITs底层资产扩容增类，市场开始探索由单一资产扩募向混装资产扩募的可能性。中航京能光伏REIT是首只申请底层资产混装扩募的产品，其首次发行上市底层资产为光伏项目，随后申请扩募并拟购入基础设施项目为水电站。光伏发电易受季节性影响，而水力发电抗周期性较强，底层资产类型的分散有利于提高REITs的抗风险性和运营稳定性。

目前来看，中航京能光伏REIT混装扩募的底层资产同属电力行业，未来资产配置或可进一步突破大类行业限制，尝试在同一权属类型或产业链中进行资产组合，同时逐步过渡至首次发行时进行资产混装配置。

随着政策的不断优化以及投资者研究的不断深入，市场活跃度与投资者参与度有望持续提升。

自2021年首批公募REITs上市至今，我国公募REITs政策制度不断优化。2024年2月8日，证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确在会计核算时REITs为权益属性产品。公募REITs权益属性的定位，有助于消除公募REITs二级市场价格波动对投资人利润表的影响，缓解因流动性和止损压力带来的被动减持行为，也有利于引导社保资金、养老金、企业年金等长期资金和其他配置型投资者进入公募REITs市场，提升市场的活跃度。此外，随着投资者对REITs产品特性、底层资产研究的不断深入，投资者对于公募REITs的认知日趋理性，随着长期资金的逐步入市，市场参与度和活跃度有望持续提升。

（大公国际）

注释

〔1〕 包括2023年扩募成功的4只基金共50.64亿元。

〔2〕 考虑了2023年2只仓储物流REITs扩募后发行总规模扩大的影响。

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